物业管理条例试题（五）

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正文： 38、 申请评定资质等级的物业管理企业应当提交哪些材料？ 答：（一）物业管理企业资质等级申报表。（二）营业执照复印件。（三）建设部颁布的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员、专业技术职务资格证书复印件。（四）物业管理委托合同复印件。（五）物业管理业绩材料。（六）企业上一年财务审计表。                                                                             
39、 物业管理企业的义务主要有哪些？                                                                             
答：（一）履行物业服务合同，依法经营。（二）接受业主委员会和业主、物业使用人的监督。（三）定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目，接受质询和审计。（四）接受有关行政主管部门的监督管理。（五）法律、法规规定的其他义务，如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。                                                                             
40、 物业服务费用由哪几部分构成？                                                                             
答：一、管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费。二、公共设施、设备日常运行、维修及保养费。三、绿化管理费。四、清洁卫生费。五、保安费。六、办公费。七、物业管理单位固定资产折旧费。八、法定税费。                                                                             
41、 业主在物业管理活动中享有哪些权利？第六条                                                                             
答：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。                                                                             
42、 物业管理存在的问题主要表现在哪些方面？                                                                             
答：一是法制建设滞后，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。二是建设与管理职责不清，缺乏有效衔接。三是尚未形成规范的市场机制，物业管理企业经营活动不规范。四是业主委员会的运作缺少监督和制约。五是房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金管理不落实。六是国有大中型企业、事业单位物业管理推进缓慢。七是物业管理行业素质偏低，人才缺少。                                                                             
43、 《物业管理条例》的“六项禁止行为”是什么？                                                                             
答：（一）“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”（《条例》第十九条第一款）。“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定”（《条例》第四十八条第一款）。（二）“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”（《条例》第二十七条）。（三）“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途” 《条例》第三十八条）。（四）“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”（《条例》第四十条）。（五）“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”。（《条例》第五十条第一款）（六）“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”。（《条例》第五十一条第一款）                                                                             
44、 《物业管理条例》的“授权四项规定”是什么？                                                                             
答：一、“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”（《条例》第九条第二款）。二、“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”《条例》。三、“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”（《条例》第三十二条第二款）。四、“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”（《条例》第五十四条第三款）。                                                                             
45、 哪些人不得担任业主委员会委员？                                                                             
答：（一）已经不是业主的。（二）个人已经宣告破产，或者担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产7年内的。（三）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的。（四）被业主大会罢免后7年内的。（五）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规，或者违反业主公约等严重行为的。（六）其他不宜担任业主委员会委员的。                                                                             
46、 物业服务合同应当载明哪些内容？                                                                             
答：（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所。（二）物业管理区域范围和管理项目。（三）物业管理的合同期限。（四）物业的管理费用。（五）物业管理的要求和标准。（六）合同终止和解除的约定。（七）违约责任。（八）当事人双方约定的其他事项。                                                                             
47、 物业服务合同应包括哪些内容？                                                                             
答：一、物业管理事项。二、服务质量。三、服务费用。四、双方的权利义务。五、专项维修资金的管理与使用。六、物业管理用房。七、合同期限。八、违约责任。除此之外，合同双方还可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任的承担，合同附件的效力，合同的变更、补充，索赔及争议解决方式等。                                                                             
48、 为了实现物业管理权与所有权的分离，根据法律规定，物业管理企业的权利主要有哪些？                                                                             
答：（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制定物业管理办法。（二）依照物业服务合同和管理办法对物业实行管理。（三）有权制止违反业主公约和法律法规的行为。（四）有权要求业主委员会协助管理。（五）有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其物业管理责任转让给第三方。（六）可以实行“一业为主，多种经营”，以其收益补充小区管理经费。                                                                             
49、 物业使用人必须遵守执行的规定包括哪些？                                                                             
答：一、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。二、业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。三、业主需要装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。四、业主应当按照国家有关规定交纳物业服务费用和专项维修资金。五、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。                                                                             
50、 A将房子出租给B，合同约定由B交纳物业服务费用。B欠交6个月管理费后偷偷搬走。A根据《民法通则》的“谁受益，谁付款”原则，要求管理处将B欠交的管理费从其帐户中扣减。A是否应负担该笔费用？第四十二条                                                                             
答：A应负连带责任。根据是《条例》条四十二条：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主将物业转租给物业承租人后，让物业承租人交纳物业服务费用，这仅是租赁合同的约定，不能因为租赁合同规定了物业承租人交纳物业服务费用，就可以免除业主交纳物业服务费用的义务。因此，A应当承担B所拖欠交纳的物业服务费用，当然，A可以依法向B追偿其物业服务费用。                                                                             
51、 专项维修资金的主要来源是什么?                                                                             
答：一、商品住房的专项维修资金由购房者按照购房款2%~3%的比例向售房单位缴交。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有。二、公有住房售后的专项维修资金来源于两部分：（一）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分资金属售房单位所有。（二）购房者按照购房款2%的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有。

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